空き家が安全性、保安、景観の観点から問題になっています。よく不動産売買のチラシに古家ありと記載されています。なぜ空き家があるかというと、固定資産税等が住宅用地であるか否かで大きく変わるためです。空き家の発生を抑制するための特例措置として設けられたのが、空き家譲渡の3,000万円控除の特例です。一方で、特定空き家等に該当した場合には、住宅用地の特例の適用がなくなります。
| 区分 | 住宅用地の特例 | 小規模住宅用地の特例 | 特定空き家等 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 課税標準 ２／３減額 | 課税標準 ５／６減額 | 減額なし |
| 都市計画税 | 課税標準 １／３減額 | 課税標準 ２／３減額 | 減額なし |
特定空家等とは
この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。
空家等対策の推進に関する特別措置法 第２条第２項
空き家譲渡の3,000万円控除の特例
相続等で取得した被相続人の居住用家屋または敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
対象となる建物等
（1）特例の対象となる家屋は、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまる一定のものをいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。（つまり、旧耐震）
ロ 区分所有建物登記がされているマンション等の建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなどで、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は対象となる建物に該当します。
（2）特例の対象となる敷地等とは、相続の開始の直前において上記家屋の敷地の用に供されていた一定の土地またはその土地の上に存する権利をいいます。
対象者
（1）売った人が、相続等により対象となる家屋および敷地等を取得したこと。
（2）次のイ、ロまたはハの売却をしたこと。
イ 相続等により取得した下記（イ）（ロ）に該当する上記の家屋を売るか、その家屋とともに下記（イ）に該当する敷地等を売ること。
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続等により取得した（イ）に該当する家屋の全部の取壊し等をした後に（ロ）および（ハ）に該当する家屋の敷地等を売ること。
（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けまたは居住に供されていたことがないこと。
（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業、貸付または居住に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地に供されていたことがないこと。
ハ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売る場合で、次の（イ）および（ロ）または（イ）および（ハ）の要件に当てはまること（上記イに掲げる譲渡に該当するものを除きます。）。（※）
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。
（ハ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと。
※令和6年1月1日以後に行う譲渡に限ります。
（3）相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（4）売却代金が1億円以下であること。（一定の判定があります）
（5）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（6）同一の被相続人から相続等により取得した被相続人の家屋または敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
（7）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
相続税の取得費加算との関係
対象者（5）にあるように、取得費の特例とは選択適用となります。
まとめ
特定空き家等に該当すると固定資産税の負担が増加します。もし、実家の譲渡をご検討の場合には、要件に該当すれば、この制度を利用される事も一つです。